A forma de contratar define quem fica com o risco quando algo sai diferente do planejado. Não existe modelo melhor para todo mundo. Existe o modelo certo para o quanto de projeto você tem e para o quanto quer se envolver.
| Modelo | Como funciona | Vantagem | Risco |
|---|---|---|---|
| Empreitada global | Preço fechado para a obra inteira, com material e mão de obra | Você sabe o total antes de começar | Qualquer mudança vira aditivo. Exige projeto completo |
| Empreitada de mão de obra | Preço fechado só para o serviço. Você compra o material | Controle sobre a qualidade e o preço do material | Desperdício de material fica por sua conta |
| Administração | Você paga os custos reais e uma taxa sobre eles | Transparência e flexibilidade para mudar | Não há teto: o total só se conhece no fim |
| Diária | Pagamento por dia trabalhado | Simples para serviço pequeno | Ninguém tem compromisso com prazo |
Quando cada uma faz sentido
Empreitada global funciona com projeto completo e decisões fechadas. É o modelo mais previsível, desde que você não mude nada no caminho.
Empreitada de mão de obra é a mais comum em casas. Combine o preço por etapa, e não um valor único por m², para que o pagamento acompanhe o que foi entregue.
Administração serve para obras de padrão alto ou com projeto ainda em evolução. A taxa costuma ficar entre 10% e 20% dos custos. Exija prestação de contas com notas e recibos e um orçamento de referência para comparar.
Diária só para reparos e serviços de poucos dias.
O que o contrato precisa dizer
- Escopo. O que está incluído e, com a mesma clareza, o que não está. Anexe os projetos e o memorial de acabamentos.
- Prazo e cronograma. Data de início, data de entrega e as etapas no meio.
- Pagamento por etapa concluída. Nunca por data do calendário.
- Quem compra e quem responde pelo material.
- Retenção final. Uma parte do valor, em geral de 5% a 10%, paga só depois da entrega e dos acertos.
- Como tratar mudanças. Toda alteração por escrito, com preço e prazo, antes de executar.
- Responsabilidade pela equipe. Registro, encargos e equipamentos de segurança.
E o responsável técnico
Empreiteiro executa. Quem responde tecnicamente pela obra é um engenheiro ou arquiteto, com ART ou RRT registrada. Essa pessoa confere se o que está sendo feito segue o projeto, e a presença dela é o que dá a você alguém a quem recorrer quando há dúvida no canteiro.
Perguntas frequentes
O que é melhor: empreitada ou administração?
Com projeto completo e nenhuma intenção de mudar, a empreitada dá previsibilidade de preço. Com projeto ainda em definição ou acabamento de alto padrão, a administração dá flexibilidade e transparência, ao custo de não ter um teto de gastos.
Posso pagar o pedreiro por m²?
Pode, mas divida o valor por etapa. Um preço único por m², pago em parcelas fixas, permite receber boa parte do dinheiro antes das etapas mais trabalhosas, que são as do acabamento.